关于房地产交易税收的规定

房地产交易税收知识

1、房地产交易过程中应缴纳哪些税金？ 答：纳税人在房地产交易过程中应缴纳契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税金。
一、契税 2、纳税人申报缴纳契税应提供什么资料？ （1）一手房应提供以下资料： 答： ①购房者身份证；②购房发票；③购房合同；④乐清市房产卖 。契；⑤契税缴纳申报表（窗口领填） （2）二手房应提供以下资料： ①交易双方身份证；②乐清市房产卖契；③买卖契约；④房屋所有权证（房产证、土地证）；⑤国有土地证单间房交易另加土地部门开具土地地价确认单及国有土地使用权出让合同；⑥购买住房再销售的提供原已征契税的契征；⑦自建住房销售提供自建证明（如建筑许可证、 ； 规划许可证等） ⑧契税缴纳申报表（窗口领填）。 （3）企业（单位）房产交易应提供以下资料： ①交易双方营业执照；②交易双方法定代表人身份证；③房屋、土地所有权证；④交易双方订立的卖契；⑤国有土地使用权出让合同及已税凭证；⑥乐清市房产卖契；⑦交易双方企业章程；⑧房屋、 。土地部门出具的评估报告；⑨契税纳税申报表（窗口领填） 3、土地使用权出让应提供以下资料（企业事业单位）： ①建设用地批准书；②国有土地使用权出让合同；③建设用地规划许可证；④法定代表人身份证、经办人身份证；⑤营业执照；⑥土地局的缴款通知书、定界图；⑦各项规费付款凭证；⑧用地协 。议书； ⑨企业章程； ⑩契税纳税申报表（窗口领填） 4、契税纳税义务发生时间如何确定？对申报期限有何规定？ （1）商品房。为纳税义务人签订商品房销售合同取得销售发票的当天。 （2）二手房。为纳税义务人签订房产过户协议的当天。 （3）土地使用权出让。为纳税义务人签订土地使用权出让合同的当天。 （4）其它方式（如赠与、交换）为接受赠与或签订交换协议的当天。 。 （5）申报期限为发生纳税义务的当天起一个月内（30 天） 5、契税计税价格如何规定？ （1）一手房。凭商品房销售合同及商品房销售发票载明的价格计征，其中 99 年 7 月 31 日前购入的商品房采用财政机关核定价格计征。 （2）二手房。一律按财政机关核定的计税价格计算。采用公开招投标竞价拍卖等方式，取得的二手房，在一年以内的，按取得时的价格计算，超过一年的，采用财政机关核定的计税价格计算。 （3）土地使用权出让。①97 年 9 月 30 日以前出让的，不征收契税。②97 年 10 月 1 日以后发生的：A、先以划拨方式取得后经批准转为出让的，按土地使用权出让合同载明的出让全额为计税价格；B、土地征用出让的，其契税计税价格为土地承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，其中：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，可由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经主管征收机关确认的价格。以竞价方式出让的，其契税计税价格一般为竞价的成交价格。 6、对个人购买住房如何征收契税？ 答：对个人购买非普通住房的按 3缴纳契税；对个人购买普通住房的减按 1.5缴纳契税。 7、转让生产经营用房、企业之间房产转让如何征收契税？ 答：转让生产经营用房、企业之间房产转让按 3缴纳契税。 8、转让土地如何征收契税？ 答：转让土地按 3缴纳契税。 9、关于拆迁补偿住房契税如何征收？ 答：关于因城镇房屋拆迁补偿重新购置的住房，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 10、是否有其他有关契税政策？ （1）企业股权重组：在股权转让中，单位、个人承受 答：有。企业股权，企业土地、房屋不发生转移，不征收契税；（2）企业合并：两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属， （3）企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以免税契税。上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋 （执行至 2008 年底）权属，不征收契税。
二、营业税 11、2006 年 6 月 1 日后，个人购买住房对外销售如何征收营业税？ 答：从 2006 年 6 月 1 日起，个人将购买不足 5 年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过 5 年（含 5 年）的非普通住房对外销售的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额依 5税率缴纳营业税。 12、普通住房认定有哪几个标准？ 答：2005 年 5 月 31 日乐清市人民政府确定的我市普通住房标准为： （1）住宅小区建筑容积率在 1.0 以上； （2）单套建筑面积在 144 平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。 同时满足以上三个条件的为可以享受税收优惠政策的普通住房。 13、单套建筑面积如何认定？ 单套 答： （数间）建筑面积是指房产证主页上注明的建筑面积，应包括公摊面积，不包括车库及违章建筑面积。 14、个人销售其购置的住房，原购买时间怎么确定？ 答：个人销售其购置的住房，原购买时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。如果房屋产权证和契税完税证明上注明时间不一致的，按孰先原则确定。若提供房屋产权证或契税完税凭证原件有困难的，可以财政部门或房管部门提供的契税完税凭证复印件，并盖财政或房管部门法定印章作为依据。 15、售房收入和购买房屋价款如何确定？ 答：个人销售住房售房收入统一以契税窗口核准的价格为准，即与财政部门征收契税的价格一致。 购买房屋价款以销售方提供的其购入时取得的发票上载明的金额，或契证（契税完税证）上注明的契税征收价格为准。 16、个人销售其购置的住房，按差额征税的扣除凭证是什么？ 1 对个人购买商品房住房对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。 （时间在 2005 年 5 月 31 日以前） 2 对个人购买非商品房住房对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。如果不能提供发票原件（复印件）的，可按原购置房屋已缴纳的契税完税证明上注明的金额作为差额征税的扣除金额。 对个人购买非商品房住房（时间在 2005 年 6 月 1 日以后）对外销售的，按差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。提供原件有困难的，也可以凭房管部门提供其购买住房时取得税务部门监制的发票复印件，并盖房管部门的法定印章，作为差额征税的扣除凭证。 17、纳税人申报缴纳或申请免征营业税应提供什么资料？ （1）交易双方有效证件； 答： （3） （2）售房人房产所有权证；契税完税证明； ； （4）购房合同（契约） （5）《销售不动产专用发 ； （7）其他税务机关要票》（6）房产中介机构提供的价值评估书；求提供的资料。 18、办理征免营业税和开具《销售不动产专用发票》流程如何？ 答：2006 年 6 月 1 日以后，个人销售住房应持以上第 7 条规定的有关资料到所属地税分局申请办理征免营业税手续。 各税务分局根据市府确定的普通住房标准，对纳税人提供的销售住房的资料进行审核，符合规定免税条件的，由纳税人填制《个 ，经各税务分局审批后给予免征营人销售住房减免营业税申请表》业税，不符合免税条件的，应确定征收营业税，各税务分局一律在当地征收入库。 各税务分局按规定办理征、免税手续后，对纳税人开具《销售 。不动产专用发票》 19、其他房产交易过户营业税政策有何规定？ 答：自建转让和继承、赠与等牵涉到的个人住房过户适用老政策。但个人自建自用住房，销售时享受免征营业税的住房仅限 1套；继承、赠与等牵涉到的个人住房过户，不征收营业税。但赠与须提供在房管部门备案的“赠与”公证书。 20、继承、赠与或析产的其他个人自建自用房屋对外出售，是否享受免税优惠？ 答：不能按自建自用住房享受免征营业税优惠。 21、以个人合伙、联建等形式建成房屋对外出售的，是否享受自建自用住房免征营业税优惠政策？ 答：不能按自建自用住房享受免征营业税 1 套的优惠政策。
三、个人所得税 22、个人房产交易的征税范围是什么？ 答：个人出售住房包括商品房、自建住房、经济适用房（含 、已购公有住房、城镇拆迁安置住集资合作建房、安居工程住房）房、别墅等和生产经营用房的，均应按规定征收个人所得税。 23、2006 年 8 月 1 日后，个人住房转让所得如何征收个人所得税？ 答：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，并按 20的税率征收个人所得税。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的 1（别墅按 2）核定应纳个人所得税额。　 24、房屋原值如何确定？　 （1）商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相 答：关税费。 （2）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。　 ：原购 （3） 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。　 （4）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级含县级以上地方人民政府规定的标准确定。 （国 （5）城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》务院令第 305 号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234 号）等有关规定，其原值分别为：　 ①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；　 ②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；　 ③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；　 ④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。　 25、合理费用具体包括哪些费用？ 答：包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。　 （1）支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：　 ①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15； ②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的 10。 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的不得再重复扣除装修费用。　 （2）支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。　 （3）纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。　 26、个人住房转让所得有何优惠政策？ （1） 答： 对出售自有住房并拟在现住房出售 1 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税，具体办法为： ①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳 ，并纳入专户存储。税保证金收据” ②个人出售现住房后 1 年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。 ③个人出售现住房后 1 年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。 ④个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。 ⑤跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。 （2）对个人转让自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 27、个人出售营业房如何征收个人所得税？ 从 2006 年 9 月 1 日起，个人出售营业房（包括店面、商铺、摊位、办公楼等非住宅性房屋）所得征收个人所得税的预征率暂按2执行。
四、土地增值税 28、什么是土地增值税？ 答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。 29、土地增值税的减免税政策有哪些？ （1）居民个人转让普通标准住房暂免征收土地增值税。 答： （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 （3）因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。 （4）对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。