物业法律法规考试题库

1.物业管理法规考试题

物业管理法规考试题（一）一、判断题：（每小题1分，共20题）1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。

（ Х ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。

（ Х ）4、业主是物业所有权人。（ Х ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（ √ ）6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。（ √ ）7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。

（ √ ）8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（ √ ）10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ √ ）11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。

（ √ ）12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（ √ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。

（ √ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。

（ Х ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。

（ Χ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）二、单项选择题：（每题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业 B、住宅物业C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

A、业主的人数 B、入住时间长短C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同。

2.物业管理法规考试题

物业管理法规考试题（一）一、判断题：（每小题1分，共20题）1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。

（ Х ）2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。

（ Х ）4、业主是物业所有权人。（ Х ）5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

（ √ ）6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。（ √ ）7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。

（ √ ）8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（ √ ）10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ √ ）11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。

（ √ ）12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（ √ ）14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。

（ √ ）16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。

（ Х ）18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。

（ Χ ）20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）二、单项选择题：（每题1分，共20题）1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业 B、住宅物业C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书4、物业管理的权利基础来源于（ B ）A、委托管理 B、建筑物区分所有权C、政府的分配 D、居民委员会的授权5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务C、行使治安管理职能 D、业主自治管理6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

A、权利与义务 B、服务与被服务C、管理与被管理 D、委托与被委托11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导 B、次要 C、服从 D、协助13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

A、业主的人数 B、入住时间长短C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。A、工商部门 B、房地产行政主管部门C、税务部门 D、物业管理协会19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业。

3.物业法规案例题

1、你出题目没有表达合同的保管义务责任约定内容，一般来说大厦出入口处有监控设备，如果物业保留了车辆没有在该大厦出入口车辆进出的录像，那么物业无需承担责任，光凭停车记录是不能成为物业免责的理由，根据民事诉讼法规定，物业记录不能成为证明力强的证据，而监控录像的证明力很强，我不知合同是否有保管约定，一般来说物业和车主签订的合同没有对车辆有保管义务，停车场的停放管理费在法理上认为是对车辆停车位置的有序管理、保洁管理、一般每月不会超过150元，需要当地物价部门备案，否则物业是违规收费，如果物业有保管义务，那么管理费在合同约定时会成倍增加，保管费是不需要当地物价部门批准的，属于价格法中的特需服务，物业会给车主买保险，保险公司的代位索赔权事先没有得到物业的认可，而且没有证据表明车辆在大厦停车场出入口丢失，我认为保险公司得不到法律支持，再则大厦消防出入口不是停车处，如果车主的确停车消防出入口在根据我国道路交通法和消防法车主属于违法停车，车主应当负完全责任。

2、保管合同是合同法和民法通则规定的尊重合同当事人在不违反法律、法规、公序良俗的前提下的约定必须遵守、履行双方当事人的权利和义务，原则是有约定从约定，没有约定从法律、法规、公序良俗，如果合同中物业公司的确有保管义务，我认为物业公司不会承担全部责任，只能承担部分保管责任和车辆停车管理不善责任，物业公司可以要求法院追加车主为第二被告、第三人来应诉，保险公司和物业公司没有法定的合同关系，法院一般不会受理，如果车主起诉物业公司法院会受理。

4.物业管理考试

试卷A 简答题： 1、简述物业管理服务的基本内容 物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。

2、简述物业管理企业的权利、义务 物业管理企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。

③制止、处理违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。

⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业的义务：①履行物业服务合同，提供物业管理服务。②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督。

③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支帐目，接受质询和审计。④接受有关行政主管部门的监督管理。

⑤法律、法规规定的其他义务。 3、物业服务收费的费用构成 物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其它费用。

四、案例分析题（每题20分、共40分） 1、某小区70多平方米的物业管理用房 在今年1月份老物业公司撤出后，被他们锁上了一间，造成新的物业公司不但办公面积狭小，而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。物业公司把物业管理用房上锁的理由：这套物业管理用房的产权还是属于开发商，开发商想怎么处理就怎么处理。

面对此种情况， 业委会应该如何维护广大业主的利益，解决物业管理用房问题呢？ 答：根据国务院条例，物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。处理意见和法律依据如下： 首先，业委会可以到房产规划局查明小区物业管理用房的标注，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章，物业管理用房在小区规划中都应配置。

根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》规定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。老物业公司实际使用的物业管理用房是 70 多平方米，物业公司更换后使用的物业管理用房也应是 70 多平方米。

其次，根据《物业管理条例》第三十八条的规定：物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主。 业委会应尽快和开发商一起把物业管理用房的产权由开发商的大产证转到业主大会的名下。

根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，老物业应将物业管理用房和下列材料交还给业主委员会： 1 、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3 、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4 、物业管理所必需的其他资料。 2、2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006年度的物业管理费.李某任务，自己交纳的物业管理费中保安保安费，可是，其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，自己在小区内丢失了三辆自行车，故而拒绝交纳物业管理费.物业公司则任务，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。

而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某诉至法院。

你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？ 答：物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。

物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工。