关于房地产风险管理的摘要

《房地产风险管理》主要内容
出现最多的是“关注”、“密切关注”、“应”等字眼，很少能找到“必须”、“严禁”等强硬措辞，贯穿了监管部门引导商业银行识别和防范风险的立法主旨，而不是出台新的房贷政策
揭示了房地产信贷业务四类风险：市场风险、政策风险、法律风险和操作风险
分土地储备贷款 、房地产开发贷款和个人住房贷款业务品种分别制定了风险管理措施，土地储备贷款和房地产开发贷款部分主要是重申以前的规定
个人住房贷款业务新规：建立面谈制度；设置两条控制线，即借款人房产支出与收入比控制在50%以内和所有债务支出与收入比控制在55%以内；建立抵押物价格评估制度

关于切实稳定住房价格的通知
2005年3月26日 ，国务院办公厅下发该通知，提出了八条意见
1、高度重视稳定住房价格工作：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业 ；各地区、各部门把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨
2、地方各级人民政府要切实负起稳定住房价格的责任：对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施；对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任
3、大力调整和改善住房供应结构：着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给；增加普通商品住房和经济适用住房土地供应；抓紧清理闲置土地 ，对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置
4、严格控制被动性住房需求：严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模；要坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为；2005年城镇房屋拆迁总量要控制在2004年水平之内
5、正确引导居民合理消费预期：加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作 ；同时，要规范引导措施，避免挫伤市场信心，引起房地产市场大的波动
6、全面监测房地产市场运行
7、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施
8、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查
关于做好稳定住房价格工作的意见
2005年4月30日 ，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七个部门起草了该意见，2005年5月11日国务院办公厅转发，提出了八条具体措施
七部门《意见》主要目的
为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展
一、改善住房供应结构
各地要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排
住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主；严格控制低密度、高档住房的建设
2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查
二、加大土地供应调控力度
对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量
继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应
进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力
严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为
加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权
三、调整住房转让环节营业税政策
加大对投机性和投资性购房行为的调控
自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管
四、加强房地产信贷管理
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行调整和改善房地产贷款结构
银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度
加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为
对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示
五、明确普通住房标准
对中小套型、中低价位普通住房给予信贷、契税优惠政策支持
普通住房的标准：容积率在1．0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下
允许上浮的比例：20%
六、加强保障性住房建设
加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，建设单位利润要控制在3％以内
切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理
七、切实整顿和规范市场秩序
期房限转：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
具体措施：在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续
严惩违规企业：对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
2006年九部委《意见》
2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号文件）
九部委《意见 》是国六条的细化